L'abolizione del valore locativo: Impatti fiscali e prospettive per la Svizzera

Il 28 settembre 2025 la Svizzera voterà su una delle riforme fiscali più rilevanti degli ultimi decenni: l’abolizione del valore locativo. Questa modifica al sistema di tassazione immobiliare potrebbe avere conseguenze significative per proprietari, investitori, gestori patrimoniali e finanze pubbliche.

Cosa è il valore locativo?

Il valore locativo è un reddito imponibile fittizio calcolato sul valore teorico di affitto di un’abitazione di proprietà (sia che sia un’abitazione principale che secondaria / di vacanze). È soggetto a tassazione come reddito ordinario, ma consente ai proprietari di dedurre gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione secondo le disposizioni cantonali (cfr. Circolare n. 7/2024 della Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino).

Il valore locativo è determinato dalle autorità fiscali cantonali considerando svariati fattori, tra cui la superficie dell’immobile, lo stato di conservazione, la posizione e le eventuali dotazioni accessorie come garage o giardino. In pratica, il valore locativo rappresenta l’ammontare che l’abitazione potrebbe generare se affittata a terzi. Per mantenere il valore aggiornato rispetto al mercato immobiliare, il valore viene ricalcolato periodicamente: nella maggior parte dei Cantoni l’aggiornamento avviene ogni 3–5 anni, mentre in alcuni casi può essere annuale o basato su indici di riferimento.

La riforma proposta

I principali cambiamenti previsti riguardano il sistema di tassazione immobiliare:

• Eliminazione del valore locativo sull’abitazione principale.

• Abolizione delle deduzioni per interessi ipotecari e manutenzione ordinaria.

• Possibilità, a discrezione dei singoli Cantoni, di mantenere deduzioni selettive per interventi di miglioramento energetico.

• Potenziale introduzione di imposte cantonali sulle seconde abitazioni.

Impatti su Cantoni e Comuni

L’abolizione del valore locativo comporterebbe una riduzione del gettito fiscale per Cantoni e Comuni. Per compensare la perdita di entrate, le autorità locali potrebbero valutare misure compensative, che potrebbero includere variazioni delle aliquote fiscali o l’introduzione di nuove imposte.

Nel nostro Cantone, già in occasione della seduta del Gran Consiglio del 14.04.2025, il direttore del Dipartimento delle finanze e dell’economia Christian Vitta ha ipotizzato diverse misure a compensazione dell’ammanco di gettito a livello cantonale e comunale:

• un aumento delle aliquote fiscali dell’imposta sul reddito di circa il 7.5%

• un aumento dell’imposta immobiliare sulle residenze secondarie: al 3‰ ai fini cantonali e al 3.5‰ ai fini comunali (invece dell’attuale 1‰ già previsto a livello comunale) – per il solo recupero della perdita di gettito riconducibile alle case secondarie.

• un aumento dell’imposta immobiliare sulle residenze secondarie: al 10‰ ai fini cantonali e al 11‰ ai fini comunali – per il recupero della perdita di gettito riconducibile alle case secondarie e primarie.

• l’introduzione di un’imposta sulle case secondarie

Possibili effetti per i contribuenti

L’abolizione del valore locativo avrebbe ricadute diverse a seconda delle categorie di contribuenti.

• Pensionati e proprietari senza ipoteche sarebbero i principali beneficiari dato che attualmente sono tenuti a dichiarare il valore locativo senza poter usufruire di significative deduzioni, mentre con la riforma vedrebbero ridursi il loro carico fiscale.

• Per i nuovi acquirenti potrebbe aprirsi la possibilità di usufruire di deduzioni transitorie sugli interessi ipotecari. Questo meccanismo renderebbe l’acquisto di una casa più vantaggioso nei primi anni del mutuo, quando la quota di interessi da pagare è più alta

• Al contrario, i proprietari con ipoteche elevate – in particolare per seconde abitazioni – rischierebbero di risultare penalizzati, poiché la perdita delle deduzioni fiscali sugli interessi ridurrebbe i vantaggi legati all’indebitamento. Anche il settore della manutenzione e delle ristrutturazioni immobiliari potrebbe risentirne, a causa della diminuzione degli incentivi fiscali legati a tali spese.

Implicazioni per la gestione patrimoniale

Strategie immobiliari

Le strategie immobiliari potrebbero cambiare in modo significativo. In particolare, le seconde case rischierebbero di perdere attrattiva come investimento nei Cantoni che introdurranno nuove imposte, mentre la domanda di abitazioni principali potrebbe aumentare, con effetti diretti sui prezzi. Allo stesso tempo, l’uso dell’indebitamento come leva fiscale diverrebbe meno conveniente.

Pianificazione fiscale

Anche la pianificazione fiscale richiederebbe un approccio diverso. Sarà necessario prestare maggiore attenzione al momento degli investimenti, tenendo conto dell’entrata in vigore graduale della riforma. Inoltre, potrebbero essere valutate soluzioni alternative nella strutturazione della proprietà, come usufrutto o nuda proprietà, e una maggiore diversificazione geografica per considerare le differenti implementazioni cantonali.

Prospettive macroeconomiche

Sul piano macroeconomico, le conseguenze potrebbero tradursi in un aumento dei prezzi delle abitazioni principali e in un rallentamento del mercato delle seconde case.

Parallelamente, i bilanci pubblici richiederebbero misure compensative per mantenere la sostenibilità fiscale.

Conclusione

L’abolizione del valore locativo rappresenta una modifica strutturale del sistema fiscale immobiliare svizzero. Le sue conseguenze interesseranno sia i bilanci pubblici sia le strategie dei contribuenti e degli investitori. L’esito della votazione determinerà il quadro normativo futuro, con effetti a lungo termine per il mercato immobiliare e per la pianificazione fiscale nel Paese.

E voi cosa ne pensate? È un passo verso la giustizia fiscale o un rischio per i conti pubblici?

Disclaimer: L'articolo riflette l'opinione dell'autore ed è puramente a scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale o di investimento. Si raccomanda di consultare i nostri consulenti qualificati per valutazioni specifiche.